Jakarta, CNBC Indonesia – Krisis pasar properti di Tiongkok yang berlangsung sejak tahun 2021 lalu diproyeksikan masih akan membayangi ekonomi negara tersebut hingga tahun 2030 mendatang.
Mengutip The Economist, pemerintah Tiongkok kini sedang memperketat arus informasi terkait properti. Otoritas perumahan Beijing sejak pertengahan Desember 2025 menutup dan menangguhkan ribuan akun media sosial yang dinilai menyebarkan sentimen negatif tentang properti.
Selain itu, agen-agen properti juga ditekan agar tidak membocorkan data penjualan yang buruk. Bahkan, dua penyedia data properti swasta terbesar di China dilaporkan menghentikan publikasi angka penjualan rumah bulanan atas perintah pemerintah.
Perusahaan properti raksasa Vanke, yang selama ini didukung negara, kini berada di ambang kebangkrutan. Penjualan rumah baru berdasarkan luas lantai sudah merosot hampir 50% dibandingkan puncaknya pada 2021. Aktivitas pembangunan hunian anjlok hampir 75%, sementara investasi properti turun lebih dari sepertiga. Namun, yang paling mengkhawatirkan adalah anjloknya harga rumah.
Ekonom dari Macquarie Larry Hu menghitung bahwa 85% dari keuntungan yang terlihat dalam satu dekade hingga 2021 telah musnah. Sebagai perbandingan, krisis perumahan di Amerika pada tahun 2007 hanya menghapus 47% dari kenaikan harga rumah antara tahun 1996 dan 2006.
Bagi para investor, seberapa jauh dan berapa lama lagi harga properti akan jatuh menjadi pertanyaan krusial. Sektor perbankan China menyimpan porsi besar agunan dalam bentuk real estate. Ketika harga properti merosot, nilai aset perbankan ikut tertekan.
Perusahaan asuransi dan manajer aset milik negara pun memiliki eksposur besar di sektor ini.
Masalahnya, ketersediaan data semakin terbatas. Pemerintah hanya merilis indeks harga di 70 kota besar dengan metodologi rata-rata tertimbang. Padahal, ribuan kota kecil yang mengalami penurunan lebih tajam tidak masuk dalam perhitungan.
Bahkan di kota besar seperti Shanghai, data resmi menunjukkan penurunan tipis sejak 2023, sementara laporan lapangan mengindikasikan harga rumah bekas jatuh jauh lebih dalam.
Dalam kondisi minim data tersebut, investor mengandalkan perkiraan para konsultan.
Laporan terbaru Enhance International, misalnya, memperkirakan harga rumah bekas di empat kota besar masih bisa turun lagi hingga 40% dari level saat ini, meskipun sudah berada di titik terendah dalam satu dekade. Konsultan ini juga menilai krisis properti China akan berlarut-larut hingga 2030.
Bayangkan rasa frustrasi seorang pembeli yang baru saja membayar harga penuh hanya untuk menemukan bahwa sebuah flat di seberang lorong baru saja terjual dengan diskon 40%.
Ada beberapa faktor yang membuat pemulihan sulit terjadi. Pemerintah daerah kerap membatasi diskon rumah baru demi mencegah kejatuhan harga yang tajam dan meredam gejolak sosial. Namun kebijakan ini justru mendistorsi sinyal pasar dan memperlambat penjualan sekitar 30 juta unit rumah yang belum terjual di seluruh China.
Selain itu, pemerintah pusat belum juga menerapkan pajak properti residensial secara luas. Tanpa pajak,bagi properti investasi yang menganggur yang jumlahnya diperkirakan mencapai 49 juta unit, pemilik tidak memiliki dorongan kuat untuk menjual. Mereka lebih memilih menahan aset meski nilainya terus turun.
Di sisi lain, pasokan properti baru juga menyusut tajam. Pada tahun 2022, penjualan rumah baru masih menyumbang lebih dari separuh total transaksi.
Namun pada 2024 angkanya turun menjadi hanya 26%, dan diperkirakan terus menurun di kota-kota besar sepanjang 2025. Dengan tidak adanya pajak properti, harga kemungkinan akan terus turun secara perlahan karena pemilik rumah menerima kerugian mereka dan enggan menjual properti investasi mereka.
(fsd/fsd)
